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探源楼市分化:开发贷涌入一线楼市

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2016-01-21 07:51:52 来源:华夏时报 
  导读:银行对一线城市的开发贷显着放松,而全国各地的社会资金也加速向一线城市涌来。
文/陈小瑛
文/陈小瑛


  微信号:chinatimes

  版权所有,如需转载,请与本报联系

  随着房地产政策的不断放松,信贷资金再一次涌入房市,伴随着降息的节奏,房企融资成本越来越低,融资规模也在迅速增大,据中原地产统计,2015年,全国108家典型房企融资总规模达1.36万亿元,为2014年同期的两倍。

  多家银行客户经理告诉《华夏时报》记者,银行开发贷主要侧重于发放给一线城市的项目,在传统产能过剩的情况下,一线城市的房地产项目成为银行优质客户,贷款金额明显比实体企业多。

  市场也由此更加分化,去年以来,一线城市“地王”频出,成交的土地价格再创历史新高,与部分二三线城市土地流拍率超半存在明显反差。

  “仅限于一线城市”

  去年以来,随着房地产政策放松,一线城市楼市的明显回暖,银行对一线城市的开发贷显着放松,而全国各地的社会资金也加速向一线城市涌来。

  “银行给房企的授信和开发贷明显多过实体企业,但仅限于一线城市,我们在省会城市也很少做?!鄙钲谀潮就链笮蜕桃狄锌突Ь砀嫠呒钦?,由于经济形势不好,实体企业倒闭潮涌现,不良率较高,对于制造企业银行都不敢贷款,房企在一线城市的土地抵押还是有较高保险屏障。

  深圳另一家小型商业银行客户经理也告诉记者,传统实体产业普遍过剩,银行可选择的优质客户不多,相对而言,房企算是较有保障的客户,在一线城市房子销售快,资金回流快,银行不担心出现坏账,2009年4万亿后,是全国信贷流向房地产行业,而目前的信贷放松,主要是流向一线城市的房地产。

  湖南省建行的一位支行行长对记者表示,相比2014年,2015年来对房地产的信贷确实是有明显放松,不过并不是对所有房企,小开发商需要有严格的四证抵押或担保,还是很难贷到款,银行开发贷主要是面向央企、国企和上市房企,以及排名全国前500强的房企。

  房企的融资规模也在迅速飙升。中原地产研究部统计数据显示:今年1月前两周截止到14日,公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达18家,累计金额更是达到了890亿人民币。

  农行一位客户经理告诉记者,“全国前100强的房企算是很好的客户了,基本上在银行都会有授信,随着央行不断降息,市场资金成本越来越低,很多房企都选择比银行贷款利率更低的债券发行,来置换前期的高额融资资金?!?BR>
  2015年,恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行公司债,发行规模达到2300亿元,相比2014增长了接近20倍。

  而相比前几年的信托、基金等高息融资渠道,去年发债的最低发行利率为3.4%,最高为10.5%。保利和中海发行公司债的票面利率最低,同为3.4%。

  “排名前几位的大房企,肯定不愁融资渠道,风险可控下,金融机构也是很乐意借贷的,最近我们支行就给恒大授信了30亿元?!鄙鲜錾钲谝患倚⌒蜕桃狄锌突Ь砀嫠呒钦?,像万科这样的龙头贷款利率都只有基准利率。

  称三四线不敢去

  2015年深圳房价暴涨,根据中原地产的统计,全年二手房成交12.69万套,成交均价从年初的29930元/平米涨至年末的45690元/平米,涨幅高达60%,也因此吸引了全国房企的目光。

  “某大型房企拿着300亿的银行授信,发愁在2015年底前花不出去?!鄙钲谀撤科笠的谌耸扛嫠呒钦?,资金来的容易只能去戗地,二三线不敢买,只能在一线城市戗。

  此前从未进入深圳市场的房企如富力、融创等,都在尽力寻找旧城改造项目希望分一杯羹。去年12月底,深圳宝安尖岗山两宗拍地引来全国房企的争夺,包括中海、融创、星河、国瑞、卓越、华润、龙光等二三十家企业参与竞拍。

  这是深圳在2015年的第三次拍卖居住用地,因土地资源稀缺,最终来自福建的泰禾地产一口气拿下两宗地,A122-0352宗地起拍价15亿元,最终以29.6亿元成交,溢价几乎100%,而A122-0345宗地起拍价9.87亿元,成交价27.4亿元,楼面价接近8万元/平米,溢价170%。这一楼面地价目前就已经高于周边可比的二手房价。

  “三四线城市房子根本卖不动,我们不敢去,二线城市只有少数几个可以继续拿地,大都还在消化库存的阶段,房价不涨地价涨,房子没什么钱赚,明显回暖房子不愁卖且利润较为丰厚的只有一线城市,因此资金都来一线戗地了,资本都是逐利的,哪里有钱赚就去哪里?!逼渲胁斡刖号牡囊患曳科笕耸慷约钦咚?。

  中原地产研究部统计数据显示,2015年一线城市推出土地600宗,合计土地规划建筑面积为6211.7万平米,从土地供应量看,是最近6年来的最低点,推出的土地均价则明显上涨,达到了1.49万/平米,同比上涨了28%。

  而2015年北京更是地王频出,在土地成交宗数为近5年新低的情况下,累计土地出让金首次超过2000亿元,楼面价创出历史新高。

  北京中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企集中在一二线城市拿地,特别是一线城市地王频繁出现,2015年来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了40%比例,占比高达44%。房企拿地分化,针对三四线城市的明显过剩风险,标杆房企开始全面回归一二线城市。

  据记者了解,在四个一线城市中,除了广州市场较为稳定外,北京、上海、深圳三个城市目前楼市都处于异?;鸨锥?,戗房现象频出。

  张大伟称,市场分化的趋势还将持续。一线城市房价上涨动力仍然较足,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。
(责任编辑:马郡 HN022)

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